Kurz: § 35c EStG erlaubt, 20 % der Sanierungskosten über 3 Jahre direkt von der Steuerlast abzuziehen — maximal 40.000 € pro Wohnobjekt. Es ist die Alternative, wenn KfW 458 nicht beantragt wurde. Nicht kombinierbar mit KfW 458 oder BAFA EEZ — eine harte Entweder-Oder-Entscheidung. Selbstnutzende Eigentümer mit ausreichender Steuerlast profitieren am meisten; bei niedriger Steuerschuld verfällt der Bonus anteilig.
Was ist § 35c EStG?
§ 35c des Einkommensteuergesetzes wurde 2020 als Teil des Klimaschutzprogramms 2030 eingeführt und gilt unverändert bis Ende 2029. Er erlaubt selbstnutzenden Eigentümern, die Kosten energetischer Sanierungsmaßnahmen direkt von der Einkommensteuerschuld abzuziehen — nicht vom Einkommen, sondern von der bereits berechneten Steuer. Das macht den Bonus etwa doppelt so wirksam wie ein klassischer Werbungskostenabzug.
Die Mechanik ist gestaffelt: Im ersten und zweiten Jahr nach Abschluss der Maßnahme dürfen jeweils 7 % der Aufwendungen abgezogen werden, im dritten Jahr die restlichen 6 %. In Summe sind das 20 % — verteilt auf drei Veranlagungszeiträume. Wer also 2026 saniert, macht den Abzug in den Steuererklärungen für 2026, 2027 und 2028 geltend.
Der entscheidende Unterschied zu Zuschüssen wie KfW 458: § 35c EStG ist kein ausgezahltes Geld, sondern eine reduzierte Steuerschuld. Das funktioniert nur, wenn überhaupt eine ausreichende Einkommensteuer anfällt. Bei Rentnern, Geringverdienern oder Familien mit hohem Kinderfreibetrag kann ein Teil des Bonus ungenutzt verfallen — er ist nicht vortragsfähig.
Förderfähige Maßnahmen
Die nach § 35c EStG anerkannten Maßnahmen entsprechen weitgehend dem Katalog der BAFA EEZ und KfW 458 — was Sinn ergibt, da die zugrundeliegende ESanMV (Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung) für alle drei Programme gilt.
| Maßnahme | Begünstigt | Mindestanforderung |
|---|---|---|
| Heizungstausch (Wärmepumpe, Pellet, Hybrid) | ja | Erfüllung BEG-EM-Anforderungen |
| Gas-Brennwert-Heizung (Übergangsfälle bis 2028) | eingeschränkt | nur als Hybrid mit EE-Anteil |
| Wärmedämmung Wand, Dach, Bodenplatte | ja | U-Wert nach ESanMV |
| Fenster- und Außentürtausch | ja | U-Wert ≤ 0,95 W/(m²K) |
| Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung | ja | Wärmebereitstellungsgrad ≥ 80 % |
| Sommerlicher Wärmeschutz / Verschattung | ja | außenliegend |
| Heizungsoptimierung (hydraulischer Abgleich, Pumpentausch) | ja | VdZ-Bestätigung |
| Digitale Systeme zur Energieoptimierung | ja | integriert in Anlage |
| Energieberatung | 50 % zusätzlich | BAFA-gelisteter Berater |
Auch Nebenkosten sind absetzbar: Demontage Altanlage, Entsorgung, Schornsteinanpassung, Pufferspeicher, Stromanschluss für Wärmepumpen, Inbetriebnahme und Einregulierung. Reine Renovierungs- oder Schönheitsreparaturen zählen nicht.
Höchstgrenzen und Steuerersparnis
Pro begünstigtem Objekt liegt die Maximalersparnis bei 40.000 € über die volle Drei-Jahres-Periode. Das entspricht förderfähigen Sanierungskosten von 200.000 €. Daraus ergeben sich folgende Jahres-Obergrenzen:
- Jahr 1: max. 14.000 € Steuerersparnis (= 7 % von 200.000 €)
- Jahr 2: max. 14.000 € Steuerersparnis
- Jahr 3: max. 12.000 € Steuerersparnis
- Summe: 40.000 € pro Objekt, lebenslang
Wichtig: Der 40.000-€-Deckel gilt pro Wohnobjekt, nicht pro Sanierungsmaßnahme. Wer 2024 die Heizung getauscht und damit 6.000 € Steuerersparnis erzielt hat, kann später noch weitere 34.000 € für Dämmung oder Fenster geltend machen — vorausgesetzt, das Objekt ist dasselbe und das jeweilige Drei-Jahres-Fenster wird sauber abgegrenzt.
Bei Eheleuten mit Zusammenveranlagung wirkt sich das einheitlich auf die gemeinsame Steuerschuld aus. Bei Miteigentümern (Erbengemeinschaft, Ehegatten in Gütertrennung) wird der Bonus anteilig nach Eigentumsquote aufgeteilt.
Voraussetzungen
Damit das Finanzamt den Abzug anerkennt, müssen sechs Bedingungen erfüllt sein:
- Selbstnutzung: Das Wohnobjekt muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden — Vermieter sind ausgeschlossen. Unentgeltliche Überlassung an Kinder, Eltern oder Geschwister zählt als Eigennutzung.
- Mindestalter: Bei Beginn der energetischen Maßnahme muss das Gebäude älter als 10 Jahre sein. Maßgeblich ist der Herstellungsbeginn (= Bauantrag), nicht der Bezugstermin.
- Fachunternehmer-Bescheinigung: Der ausführende SHK- oder Bau-Betrieb stellt die Bescheinigung nach amtlichem Muster aus (BMF-Schreiben Stand 2025/2026). Nur Eigenleistung wird nicht anerkannt.
- Unbarzahlung: Die Rechnung muss per Überweisung beglichen werden — Barzahlung schließt den Bonus aus, selbst bei vorhandener Quittung.
- Doppelförderungsverbot: Keine Inanspruchnahme von KfW 458, BAFA EEZ, KfW 358-Zinsverbilligung, steuerfreien Arbeitgeberzuschüssen oder anderen Förderprogrammen für dieselbe Maßnahme.
- ESanMV-Konformität: Die Maßnahme muss die technischen Anforderungen der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung erfüllen (z. B. JAZ ≥ 3,0 bei Wärmepumpen, U-Wert-Grenzen bei Dämmung).
Achtung Doppelförderung: Wer parallel KfW 458, BAFA EEZ oder einen Arbeitgeber-Sanierungszuschuss bezogen hat — selbst nur teilweise für dieselbe Maßnahme —, verliert den vollen § 35c-Anspruch. Das Finanzamt prüft das im Nachhinein durch Datenabgleich mit BAFA und KfW.
Antragsweg — kein Vorab-Antrag nötig
Der größte praktische Vorteil von § 35c EStG gegenüber KfW 458: Es gibt keinen Vorab-Antrag und keinen Energieeffizienz-Experten als Zwangs-Mittler. Die Geltendmachung läuft komplett über die jährliche Einkommensteuererklärung.
- Vor der Sanierung: Klären, ob § 35c oder KfW 458 wirtschaftlicher ist — die Wahl ist später nicht mehr revidierbar.
- Während der Sanierung: Fachunternehmerbescheinigung vom ausführenden Betrieb verlangen (am besten in den Werkvertrag schreiben).
- Nach Abschluss: Rechnung per Überweisung bezahlen, Beleg aufheben.
- Im Folgejahr: „Anlage Energetische Maßnahmen" zur Einkommensteuererklärung einreichen, mit Objektangabe, Kostenaufstellung und Bescheinigung. Das Finanzamt zieht im Bescheid 7 % von der Steuerschuld ab.
- Jahr 2 und 3: Abzug fortführen, ohne neue Bescheinigung — die einmal eingereichten Unterlagen bleiben Grundlage.
Wichtig: Wenn die Maßnahme über mehrere Kalenderjahre läuft (z. B. Beginn November 2026, Abschluss Februar 2027), ist das Jahr des Abschlusses maßgeblich. Anzahlungen vor dem Abschluss zählen, sind aber buchhalterisch dem Abschlussjahr zuzuordnen.
Vergleich KfW 458 vs. § 35c EStG
| Kriterium | KfW 458 Zuschuss | § 35c EStG |
|---|---|---|
| Förderquote | 30–70 % (mit Boni) | 20 % über 3 Jahre |
| Auszahlung | Direkt-Zuschuss aufs Konto | Reduzierte Steuerschuld |
| Antragsweg | Vor Auftragsvergabe online | Mit Steuererklärung im Folgejahr |
| Energieeffizienz-Experte | verpflichtend (außer Heizungstausch) | nicht erforderlich |
| Höchstgrenze | 30.000 € / Wohneinheit / Jahr | 40.000 € / Objekt / Lebenszeit |
| Zeitliche Flexibilität | Frist 36 Monate ab Zusage | 3-Jahres-Fenster nach Abschluss |
| Wer profitiert? | alle, auch Rentner/Geringverdiener | nur bei ausreichender Steuerlast |
| Wann sinnvoll? | große Maßnahmen, Heizungstausch | verpasster Antrag, kleinere Bauteilsanierung |
✅ Faustregel: KfW 458 fast immer günstiger, wenn rechtzeitig beantragt. § 35c EStG die Rückfall-Option, wenn der KfW-Antrag versäumt, das Objekt nicht förderfähig oder die Maßnahme zu klein für den Aufwand mit Energieeffizienz-Experte ist.
Beispielrechnungen für Bamberg
Beispiel 1: Wärmepumpe für 30.000 € (Einfamilienhaus, Hallstadt)
- Sanierungskosten: 30.000 € (Luft-Wasser-Wärmepumpe inkl. Pufferspeicher)
- § 35c EStG: 20 % = 6.000 € Steuerersparnis (2.100 € + 2.100 € + 1.800 €)
- KfW 458 (zum Vergleich): 50 % Heizungs-Grundförderung + 5 % Klimabonus = 16.500 € Zuschuss
- Differenz: KfW 458 ist 10.500 € günstiger
Klar: Wer den KfW-Antrag rechtzeitig stellt, fährt mit dem Zuschuss deutlich besser. § 35c EStG kommt hier nur in Frage, wenn der Antrag versäumt wurde oder formelle Hürden (Energieeffizienz-Experte verfügbar, Vor-Antrag-Frist) nicht eingehalten werden konnten.
Beispiel 2: Komplettsanierung für 60.000 € (Altbau Bamberg-Ost)
- Sanierungskosten: 60.000 € (Heizung 25.000 € + Dämmung 20.000 € + Fenster 15.000 €)
- § 35c EStG: 20 % = 12.000 € Steuerersparnis (4.200 € + 4.200 € + 3.600 €)
- KfW 458 (Heizung) + KfW 358 (Mantel): ca. 13.500 € Zuschuss + zinsverbilligter Kredit
- Vorteil § 35c: kein Energieeffizienz-Experte, keine Vorab-Frist, einfacher
Bei Bestandssanierungen unter 60.000 € und vorhandener Steuerlast wird der Komfort-Vorteil von § 35c EStG relevant — die KfW-Förderung ist nur wenige Tausend Euro besser, kostet aber Energieberater (1.500–2.500 €) und Antragsaufwand.
Beispiel 3: Kleinmaßnahme Heizungsoptimierung für 8.000 € (Mehrgenerationenhaus Hirschaid)
- Sanierungskosten: 8.000 € (hydraulischer Abgleich + Pumpentausch + Heizkurven-Optimierung)
- § 35c EStG: 20 % = 1.600 € Steuerersparnis (560 € + 560 € + 480 €)
- BAFA EEZ (zum Vergleich): 15 % = 1.200 € Zuschuss
- Vorteil § 35c: 400 € mehr und kein Antragsaufwand
Bei kleinen Optimierungen unter 10.000 € kann § 35c EStG sogar wirtschaftlich gewinnen, weil BAFA EEZ die niedrigere Förderquote von 15 % hat. Voraussetzung: Steuerlast vorhanden und kein Doppelförderungs-Konflikt.
Häufige Fehler
- Doppelförderungsverbot übersehen: KfW 458-Antrag gestellt und parallel § 35c gezogen — das Finanzamt fordert die Steuerermäßigung mit Verzinsung zurück.
- Bar bezahlt: Selbst bei einer 5.000-€-Heizungsoptimierung kippt der gesamte Bonus, wenn die Schlussrechnung in bar ausgeglichen wurde.
- Fachunternehmer-Bescheinigung nicht nach amtlichem Muster: Eigenkreationen oder Kurz-Bestätigungen reichen nicht. Das aktuelle BMF-Muster muss zwingend verwendet werden.
- Falsches Steuerjahr: Die Maßnahme muss im Jahr des Abschlusses erstmals geltend gemacht werden — nicht im Jahr der Auftragsvergabe oder der Anzahlung.
- Vermieter-Objekt: Wird das Haus nach der Sanierung vermietet, geht der Bonus rückwirkend verloren. Mindesthaltedauer Eigennutzung beachten.
- Eigenleistung anteilig angesetzt: Materialkosten ohne Fachbetriebs-Rechnung werden vom Finanzamt nicht anerkannt.
- Steuerlast überschätzt: Wer 2.100 € Steuerersparnis erwartet, aber nur 1.500 € Steuern zahlt, verliert den Restbetrag — keine Vortragsmöglichkeit.
Bamberg-Kontext
In der Region Bamberg ist § 35c EStG für eine spezifische Zielgruppe relevant: Bestands-Eigentümer in Gründerzeit- und Nachkriegs-Bausubstanz, die Maßnahmen über mehrere Jahre verteilen wollen, ohne sich an starre KfW-Antragsfenster zu binden. Typische Cluster: Inselstadt, Berggebiet, Wunderburg, sowie ländliche Ortsteile in Hirschaid, Memmelsdorf und Hallstadt.
Lokale Steuerberater empfehlen häufig die Kombination: KfW 458 für den Heizungstausch (höchste Quote), § 35c EStG für nachgelagerte Bauteilsanierung 5–10 Jahre später, wenn das Drei-Jahres-Fenster nicht mehr mit der KfW-Maßnahme kollidiert. Voraussetzung: Maßnahmen wirklich abgrenzbar — bei Mantel-Sanierung mit Heizung in einem Zug ist das Doppelförderungsverbot scharf.
Sanierungs-Saison in Oberfranken liegt traditionell zwischen März und Oktober. Wer im Frühjahr 2026 startet und im Herbst abschließt, macht den ersten 7-%-Abzug erstmalig in der Steuererklärung 2026 (Abgabe bis Juli 2027) geltend — der volle Bonus ist also erst Mitte 2029 ausgeschöpft.
Häufige Fragen
Kann ich § 35c EStG und KfW 458 kombinieren?
Nein. Das Doppelförderungsverbot in § 35c Abs. 3 EStG schließt jede Kumulation mit öffentlicher Förderung aus — eine harte Entweder-Oder-Entscheidung, die vor Auftragserteilung getroffen werden sollte. Mehr zur Alternative: KfW 458 Zuschuss.
Wie viel spare ich konkret mit § 35c EStG?
20 Prozent der Sanierungskosten, gedeckelt bei 40.000 € pro Objekt — verteilt über drei Jahre. Bei 30.000 € Heizungskosten sind das 6.000 € Steuerersparnis (2.100 / 2.100 / 1.800). Voraussetzung: ausreichende Jahres-Steuerschuld.
Ab wann ist § 35c EStG attraktiver als KfW 458?
Bei reiner Förderquote praktisch nie — KfW 458 zahlt 30–70 %. § 35c punktet, wenn der KfW-Antrag versäumt wurde, kein Energieeffizienz-Experte verfügbar ist oder mehrere Kleinmaßnahmen über Jahre verteilt werden.
Welche Maßnahmen sind nach § 35c EStG förderfähig?
Heizungstausch (Wärmepumpe, Pellet, Hybrid), Dämmung, Fenster, Lüftung, sommerlicher Wärmeschutz, Heizungsoptimierung und Energieberatung. Liste deckt sich mit BAFA EEZ — siehe BAFA EEZ.
Muss das Wohnobjekt selbst genutzt werden?
Ja. § 35c EStG begünstigt nur zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien. Vermieter setzen die Maßnahmen als Werbungskosten oder Erhaltungsaufwand bei den Vermietungseinkünften ab.
Wie alt muss das Gebäude sein?
Bei Maßnahmenbeginn älter als 10 Jahre — gerechnet ab Herstellungsbeginn (Bauantrag), nicht ab Bezugstermin.
Brauche ich einen Energieeffizienz-Experten?
Nein. Es genügt die Fachunternehmerbescheinigung des ausführenden Betriebs nach amtlichem BMF-Muster. Energieberatung ist optional, dann aber zu 50 % zusätzlich absetzbar.
Was passiert, wenn meine Steuerlast zu niedrig ist?
Der nicht ausgeschöpfte Anteil verfällt — § 35c ist keine Vortrags-, sondern eine Veranlagungs-Ermäßigung. Bei Rentnern oder Geringverdienern lohnt vorab die Schätzung beim Steuerberater. KfW 458 als Zuschuss ist dann oft sinnvoller.
Quellen & weiterführend
- § 35c EStG (Einkommensteuergesetz, Stand 2026)
- Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV)
- BMF-Schreiben zur amtlichen Fachunternehmerbescheinigung 2025/2026
- BMWK — Anlage Energetische Maßnahmen zur Einkommensteuererklärung
- KfW Merkblatt 458 Heizungsförderung 2026 (für Abgrenzung)
- Verbraucherzentrale Bayern — Steuerbonus für energetische Sanierung
- dena — Sanierungs-Förderkompass 2026