Kurz: KfW 358 (Selbstnutzer) und KfW 359 (Vermieter) sind Kredite, kein Zuschuss; bis 120.000 € pro Wohneinheit, zinsverbilligt durch die KfW, ergänzend zum KfW-458-Zuschuss. Sinnvoll, wenn Eigenkapital knapp und Bonität OK ist. Der Kredit wird über die Hausbank getilgt — direkter KfW-Antrag ist nicht möglich. Wer nur den Kredit zieht und den 458er-Zuschuss vergisst, verschenkt bis zu 21.000 €.
Was ist KfW 358/359 — und worin unterscheidet er sich vom Zuschuss?
Die KfW-Programme rund um den Heizungstausch laufen 2026 in zwei strikt getrennten Töpfen, die viele Eigentümer noch verwechseln: 458 ist Zuschuss, 358 ist Kredit. Beides läuft unter dem Dach der Bundesförderung für effiziente Gebäude — Einzelmaßnahmen (BEG EM), beides zielt auf den gleichen Heizungstausch — aber das Geld bewegt sich völlig anders.
458 = Zuschuss (geschenkt)
Beim KfW-458-Zuschuss bekommt der Eigentümer Geld vom Staat, das nicht zurückgezahlt wird. Die Förderquote liegt 2026 zwischen 30 % und 70 % der förderfähigen Investitionskosten — abhängig von Boni (Klimageschwindigkeitsbonus, Einkommensbonus, Effizienzbonus). Die maximale Investitionsbasis im Einfamilienhaus beträgt 30.000 €, im Mehrfamilienhaus 30.000 € für die erste Wohneinheit plus 15.000 € je weiterer.
358 / 359 = Kredit (zurückzuzahlen)
KfW 358/359 ist ein klassisches Förderdarlehen. Die KfW gibt der Hausbank einen vergünstigten Zinssatz, die Hausbank reicht das Geld als Kredit an den Eigentümer weiter und wickelt Tilgung und Sicherheiten. Maximal 120.000 € pro Wohneinheit — der Kreditrahmen ist also viermal so hoch wie die Zuschuss-Investbasis und kann auch Hülle, Lüftung und weitere BEG-EM-Maßnahmen mitfinanzieren.
Hausbank-Durchleitungs-Prinzip
Der Eigentümer hat keinen direkten Vertrag mit der KfW. Die KfW refinanziert nur die Hausbank zum verbilligten Zinssatz; die Hausbank schließt den Kreditvertrag, prüft die Bonität und stellt Sicherheiten (in der Regel Grundschuld). Das hat zwei Konsequenzen: Die Konditionen variieren je nach Hausbank, und die Bonitätsprüfung ist wie bei jedem normalen Immobilienkredit.
Konditionen 2026 im Überblick
Kreditrahmen
- Bis zu 120.000 € pro Wohneinheit für Heizungstausch + ergänzende BEG-EM-Maßnahmen (Hülle, Lüftung, Anlagentechnik)
- Bei Mehrfamilienhäusern multipliziert sich die Summe pro WE — ein Sechs-Parteien-Haus käme rechnerisch auf bis zu 720.000 €
- Mindesthöhe: keine formelle Untergrenze, aber unter ca. 10.000 € lohnt sich der Bürokratie-Aufwand selten
Effektiver Jahreszins
Der Zinssatz ist tagesabhängig. In der ersten Jahreshälfte 2026 liegt der effektive Jahreszins für Privatkunden in der Spanne ca. 0,01 % bis 3,5 %, je nach Bonität, Beleihungsauslauf, Laufzeit und Zinsbindung. KfW veröffentlicht das Konditionentableau börsentäglich; die Hausbank schlägt eine eigene Marge auf — Sparkasse Bamberg und VR Bank Bamberg liegen erfahrungsgemäß im mittleren Spektrum.
Laufzeit, Zinsbindung, Tilgungsfreiheit
| Parameter | Spanne 2026 | Praxis-Empfehlung |
|---|---|---|
| Gesamtlaufzeit | 4–35 Jahre | 10–25 Jahre, je nach Restlebenszeit der Anlage |
| Tilgungsfreie Anlaufjahre | 1–5 Jahre | 1–2 Jahre für Liquidität in der Bauphase |
| Zinsbindung | 5 / 10 Jahre (oder gesamte Laufzeit bei kurzen) | 10 Jahre bei Marktzins-Unsicherheit |
| Sondertilgung | jederzeit, ohne Vorfälligkeit (KfW-typisch) | nutzen, wenn Liquidität es zulässt |
Sicherheiten
Bei höheren Beträgen (über ca. 50.000 €) verlangt die Hausbank in der Regel eine Grundschuld. Bei kleineren Beträgen reicht oft ein Blanko-Kredit oder eine Bürgschaft. Das ist Verhandlungssache mit der Hausbank — KfW selbst macht hier keine Vorgaben.
358 (Selbstnutzer) vs. 359 (Vermieter)
Beide Programme sind technisch fast identisch. Der Unterschied liegt nur in der Zielgruppe und damit in der steuerlichen Behandlung beim Eigentümer.
| Merkmal | KfW 358 | KfW 359 |
|---|---|---|
| Zielgruppe | Selbstnutzer | Vermieter |
| Maximaler Kredit | 120.000 € pro WE | 120.000 € pro WE |
| Effektivzins | verbilligt (tagesaktuell) | verbilligt (tagesaktuell) |
| Laufzeit | 4–35 Jahre | 4–35 Jahre |
| Steuerliche Absetzbarkeit Zinsen | nicht (privates Wohneigentum) | als Werbungskosten bei V&V |
| Antragsweg | Hausbank | Hausbank |
Im Bestand mit gemischter Nutzung (z. B. EG eigengenutzt, OG vermietet) gibt es zwei Anträge — einen für jede Wohneinheit, je nach Nutzung 358 oder 359. Die EEE-Bestätigung deckt beide ab.
Kombi-Logik mit KfW 458 und BAFA EEZ
Die wirtschaftlich entscheidende Frage lautet selten „Kredit oder Zuschuss?", sondern „Wie kombiniert man Zuschuss + Kredit + ggf. BAFA optimal?". Drei Töpfe — drei Logiken:
- KfW 458: Zuschuss für die Heizung (Wärmepumpe, Pellet, Hybrid, Solarthermie), max. 70 % auf 30.000 € Investbasis im EFH
- KfW 358/359: Kredit für die gesamte BEG-EM-Maßnahme (Heizung + Hülle + Lüftung + Anlagentechnik), bis 120.000 €/WE
- BAFA EEZ: Zuschuss für Hülle, Lüftung, Optimierung — nicht für die Heizung. Details: BAFA Einzelmaßnahmen
Beispiel-Rechnung 1 — reine Heizung im EFH
Bamberger Einfamilienhaus, Baujahr 1985, Gas-Brennwert raus, Luft-Wärmepumpe rein, Investitionssumme 30.000 € brutto. Der Eigentümer ist 56, hat 12.000 € Eigenkapital frei.
- KfW-458-Zuschuss: 30.000 € × 60 % (Grundförderung 30 % + Klimageschwindigkeitsbonus 20 % + Effizienzbonus 5 % + Einkommensbonus 0 %, hier vereinfacht 60 %) = 18.000 € geschenkt
- Eigenanteil: 30.000 − 18.000 = 12.000 €
- Davon Eigenkapital: 12.000 €. Restbetrag = 0 €. Kein KfW 358 nötig.
Ergebnis: Zuschuss reicht aus. KfW 358 würde den Bürokratie-Aufwand nicht rechtfertigen.
Beispiel-Rechnung 2 — Heizung + EK knapp
Gleiche 30.000-€-Heizung, aber der Eigentümer hat nur 2.000 € Eigenkapital frei (Reserve für Notfälle).
- KfW-458-Zuschuss: 18.000 €
- Eigenanteil: 12.000 €
- Eigenkapital nutzbar: 0 € (Reserve unangetastet lassen). Restbetrag finanzieren: 12.000 € KfW 358
- Bei 10 Jahren Laufzeit, 2,8 % Effektivzins: ca. 115 €/Monat Annuität — überschaubare Belastung
Ergebnis: 358er-Kredit ergänzt den Zuschuss sauber, Liquidität bleibt erhalten.
Beispiel-Rechnung 3 — Heizung + Hülle + Lüftung
Bauernhaus aus den 1960ern in Hirschaid: Wärmepumpe + Dachdämmung + Fenster + Lüftungsanlage. Gesamtkosten 60.000 €.
- KfW-458-Zuschuss (Heizung-Anteil 30.000 €): 30.000 × 70 % = 21.000 € geschenkt
- BAFA EEZ (Hülle/Lüftung-Anteil 30.000 €): 30.000 × 20 % = 6.000 € geschenkt
- Verbleibender Eigenanteil: 60.000 − 21.000 − 6.000 = 33.000 €
- Davon über KfW 358: 33.000 € als Kredit (Laufzeit 20 Jahre, Effektivzins 2,5 %, ca. 175 €/Monat)
Ergebnis: Drei-Töpfe-Kombination senkt die Eigenbelastung auf eine moderate Monatsrate, das Haus wird auf einen Schlag energetisch fit. Voraussetzung: ein Energieeffizienz-Experte begleitet alle drei Anträge.
Wann lohnt der Kredit, wann nicht?
| Eigenkapital | Marktzins-Niveau | Hausbank-Konditionen | 358 sinnvoll? |
|---|---|---|---|
| reichlich (Eigenanteil komplett gedeckt) | egal | egal | nein, Bürokratie spart Geld |
| knapp (1–2 Monatsmieten Reserve) | hoch (über 4 %) | moderate Marge | ja, deutlicher Zinsvorteil |
| knapp | niedrig (unter 2 %) | hohe Marge der Hausbank | vergleichen — Konsumkredit kann günstiger sein |
| nicht vorhanden | egal | akzeptabel | ja, oft die einzige finanzierbare Option |
| Vermieter mit Werbungskosten-Hebel | egal | egal | 359 lohnt fast immer (Zinsabzug bei V&V) |
Achtung: Der KfW-Zinssatz ist nicht automatisch der günstigste am Markt. In Niedrigzinsphasen können freie Konsumkredite oder ein Modernisierungs-Darlehen der Hausbank ohne KfW-Durchleitung günstiger sein. Vor Antragstellung immer mindestens zwei Vergleichsangebote einholen.
Antragsweg — Reihenfolge ist entscheidend
Die Förder-Reihenfolge bei KfW 358/359 muss zwingend stimmen, sonst kippt der ganze Antrag. Wer zuerst den Heizungsbauer-Vertrag unterschreibt und dann zur Bank geht, ist raus.
- Energieeffizienz-Experte (EEE) beauftragen. Liste auf energie-effizienz-experten.de (selbe Liste wie für KfW 458). Der EEE erstellt die fachliche Bestätigung.
- Hausbank-Termin vereinbaren. Sparkasse Bamberg, VR Bank Bamberg, eine andere Geschäftsbank. Wichtig: nicht jede Bank macht KfW-358-Anträge — vor dem Termin nachfragen.
- Bonitätsprüfung und Konditionsangebot. Die Hausbank prüft Bonität, Beleihungsauslauf, Eigenkapital. Ergebnis: ein verbindliches Angebot mit Zinssatz, Laufzeit, Sicherheiten.
- KfW-458-Zuschuss-Antrag parallel stellen. Über das KfW-Zuschussportal, mit der EEE-Bestätigung. Nicht vergessen — sonst verschenkt man den Zuschuss-Anteil.
- Förderzusage abwarten. Der KfW-Antrag muss vor dem Vorhabensbeginn (Auftragsvergabe an den Heizungsbauer) gestellt sein.
- Vorhaben starten. Heizungsbauer-Auftrag erst nach Eingang der Förderzusage erteilen — sonst geht die Förderung verloren.
- Abruf des Kredits. Innerhalb der Abruffrist (typisch 12 Monate) wird der Kredit beim Bauverlauf abgerufen — entweder einmalig nach Fertigstellung oder in Tranchen.
- Verwendungsnachweis. Nach Abschluss reicht der EEE die Nachweise ein — das schließt den Förderfall ab.
Pflicht-Beleg: Energieeffizienz-Experte
Wie bei KfW 458 ist auch beim 358er-Kredit für BEG-EM-Maßnahmen ein eingetragener Energieeffizienz-Experte (EEE) Pflicht. Die Liste führt die Deutsche Energie-Agentur (dena) — wer dort nicht eingetragen ist, kann nicht unterschreiben. In Oberfranken liegen die Honorare 2026 typisch bei:
- Erstberatung + Vor-Ort-Termin: 250–500 €
- Antragsbegleitung KfW 458 + 358 kombiniert: 800–1.500 €
- iSFP (individueller Sanierungsfahrplan, optional, +5 % Effizienzbonus): 1.300–2.500 €
- Verwendungsnachweis nach Bauabschluss: 200–400 €
Häufig ist der EEE dieselbe Person, die schon die KfW-458-Förderung begleitet — eine getrennte Beauftragung lohnt selten. Wichtig: die EEE-Honorare sind selbst förderfähig über den BAFA-EEZ-Topf (50 % Zuschuss auf die Beratungs-Kosten), das senkt den Eigenanteil zusätzlich.
Häufige Fehler — und wie du sie vermeidest
Fehler 1: Antrag nach Vertragsschluss
Der häufigste und teuerste Fehler. Wer zuerst den Heizungsbauer-Vertrag unterschreibt und dann zur Hausbank geht, hat keine Chance mehr — der „Vorhabensbeginn" liegt vor der Antragstellung, der Förderfall ist verbrannt. Reihenfolge ist immer: EEE → Hausbank → KfW-Antrag → Förderzusage → erst dann Heizungsbauer-Auftrag.
Fehler 2: Hausbank wählt zu hohen Zinssatz
Die KfW gibt einen verbilligten Refinanzierungssatz, aber die Hausbank entscheidet über die Marge. Eine Bank mit 0,5 % Marge ist günstiger als eine mit 1,2 % — bei 30.000 € über 15 Jahre sind das knapp 2.500 € Differenz. Mindestens zwei Hausbanken anfragen, idealerweise Sparkasse Bamberg und VR Bank Bamberg.
Fehler 3: Kredit ohne Zuschuss-Antrag
Wer KfW 358 zieht, aber den 458er-Zuschuss vergisst, verschenkt im EFH bis zu 21.000 €. Beide Anträge gehören zusammen, ein einziger EEE deckt beide ab. Der Aufwand für den Zuschuss-Antrag ist marginal im Vergleich zum Geldgewinn.
Fehler 4: Fehlende Tilgungsplanung
Wer 35 Jahre Laufzeit ohne Sondertilgungs-Plan wählt, zahlt am Ende deutlich mehr. KfW erlaubt jederzeit kostenfreie Sondertilgung — bei jeder Steuerrückzahlung, jedem Bonus, jeder Erbschaft 1.000–5.000 € extra reinpacken. Reduziert die Gesamtzinslast erheblich.
Fehler 5: Bonität nicht vorab prüfen
Die Hausbank prüft Bonität wie bei jedem normalen Kredit. Wer Schufa-Einträge hat, eine geringe Eigenkapitalquote oder das Renten-Alter im Blick — vorab eine kostenlose Schufa-Selbstauskunft anfordern und mit der Hausbank klären, ob KfW 358 überhaupt durchgeht. Sonst bricht das ganze Sanierungs-Projekt zusammen.
Bamberg-Kontext: Hausbanken und EEE-Tarife
In Stadt und Landkreis Bamberg sind 2026 vor allem drei Hausbanken aktiv im KfW-358-Geschäft:
- Sparkasse Bamberg — flächendeckend in der Region, eigenes BEG-Beratungsteam, marktübliche Marge. Termine über die Hauptstellen Bamberg, Hallstadt, Hirschaid.
- VR Bank Bamberg-Forchheim — Genossenschaftsbank mit lokaler Verankerung, oft günstigere Marge bei Mitgliedern, BEG-Spezialberatung in Bamberg-Mitte.
- Geschäftsbanken (Commerzbank, Deutsche Bank, ING) — bundesweit, Konditionen variieren stark. Für Bestandskunden mit Girokonto oft schneller in der Bearbeitung.
Die Honorare der Energieeffizienz-Experten in Oberfranken liegen 2026 nach Stichprobe in der Mitte der bundesweiten Spanne. Ein iSFP für ein Bamberger EFH kostet typisch 1.500–2.000 €, davon werden 50 % über BAFA gefördert. Mehr zur Region: Heizung im Umland Bamberg.
3 reale Szenarien aus der Region
Szenario A — Reihenhaus Bamberg-Wildensorg, 2 Personen, EK 8.000 €
Gas-Brennwert von 2003 raus, Luft-Wärmepumpe rein. Heizungs-Investition 28.000 €. KfW-458-Zuschuss 60 % = 16.800 €. Eigenanteil 11.200 €. Eigenkapital deckt 8.000 €, Rest 3.200 € KfW 358 über 5 Jahre, ca. 60 €/Monat. Ergebnis: niedrige Belastung, Reserve geschont.
Szenario B — Bauernhaus Hirschaid, Komplettsanierung, EK 15.000 €
Pelletheizung + Dachdämmung + Fenster + Lüftung. Gesamtkosten 75.000 €. KfW 458 (Pellet) 18.000 €. BAFA EEZ (Hülle/Lüftung) 8.000 €. Eigenanteil 49.000 €. Eigenkapital 15.000 € rein, 34.000 € KfW 358 über 25 Jahre Laufzeit, 10 J. Zinsbindung, ca. 165 €/Monat. Ergebnis: Komplettsanierung in einem Schritt machbar.
Szenario C — Mietshaus 4 WE Bamberg-Gaustadt, KfW 359 (Vermieter)
Zentrale Wärmepumpe ersetzt alte Gas-Etagenheizung. Investitionskosten 95.000 € (für 4 WE, also Heizung-Förderbasis 30.000 + 3×15.000 = 75.000 € im KfW-458-Topf). Zuschuss bei 50 % = 37.500 €. Eigenanteil 57.500 €. Komplett über KfW 359 als Vermieter-Kredit über 20 Jahre, Zinsen als Werbungskosten absetzbar. Effektive Belastung nach Steuer-Hebel ca. 230 €/Monat.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen KfW 458 und KfW 358?
458 ist Zuschuss (geschenkt), 358 ist Kredit (rückzahlbar, zinsverbilligt). Beide für die gleiche Heizungs-Investition kombinierbar.
Wer bekommt KfW 358, wer KfW 359?
358 = Selbstnutzer im selbst bewohnten Eigentum. 359 = Vermieter. Konditionen identisch, nur die Zielgruppe unterscheidet sich.
Wie hoch ist der Zinssatz beim KfW 358 im Jahr 2026?
Effektiver Jahreszins je nach Marktlage und Bonität ca. 0,01 % bis 3,5 %. KfW veröffentlicht das Konditionentableau börsentäglich; die Hausbank schlägt eigene Marge auf.
Beantrage ich KfW 358 direkt bei der KfW?
Nein. Ausschließlich über die Hausbank (Sparkasse Bamberg, VR Bank Bamberg, Geschäftsbank). Die Hausbank macht Bonitätsprüfung und reicht den Antrag an die KfW weiter.
Kann ich Zuschuss und Kredit gleichzeitig bekommen?
Ja, das ist der Regelfall. Beispiel 30.000-€-Heizung: 18.000 € Zuschuss + 12.000 € Restbetrag über KfW 358.
Brauche ich einen Energieeffizienz-Experten?
Ja. Liste auf energie-effizienz-experten.de. Häufig dieselbe Person, die auch den KfW-458-Antrag begleitet — Honorare in Oberfranken 800–1.500 € für die Antragsbegleitung beider Töpfe.
Was passiert, wenn ich nur den Kredit ohne Zuschuss beantrage?
Dann verschenkt man bis zu 21.000 € im EFH. Reine Kredit-Lösung lohnt nur, wenn die Zuschuss-Voraussetzungen nicht erfüllt sind.
Welche Laufzeiten sind beim KfW 358 möglich?
4–35 Jahre Gesamtlaufzeit, 1–5 tilgungsfreie Anlaufjahre, 5/10 Jahre Zinsbindung. Sondertilgung jederzeit kostenfrei.
Quellen & weiterführend
- KfW-Merkblatt 358 „Wohngebäude — Kredit (Selbstnutzer)" Stand 2026
- KfW-Merkblatt 359 „Wohngebäude — Kredit (Vermieter)" Stand 2026
- KfW-Merkblatt 458 „Heizungsförderung für Privatpersonen — Zuschuss" Stand 2026
- Bundesförderung für effiziente Gebäude — Einzelmaßnahmen (BEG EM), Richtlinie aktuelle Fassung
- Liste der Energieeffizienz-Experten der dena (energie-effizienz-experten.de)
- BAFA-Richtlinie Bundesförderung effiziente Gebäude — Einzelmaßnahmen (BAFA EEZ)
- KfW-Konditionentableau (börsentägliche Veröffentlichung)